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原创·租赁住房 | 广州市工业厂房租金上涨原因剖析及对策建议

来源:??????2018/9/26 10:36:20??????点击:

  引语

2018年6月以来,据南方日报、Tencent大粤网、网易房产、凤凰网财经等媒体报道,广东省内发生多起二房东恶意炒高工业厂房租金事件,报道称二房东推高了工业物业租金,加重了企业负担,并引发了企业主强烈不满。厂房租金上涨的问题现已引起政府关注,为摸清工业厂房租金上涨的真实情况,本文从宏观市场、供需关系以及二房东等方面分析工业厂房租金上涨的原因,并提出规范工业厂房租金管理的四点建议,以供参考。

  一、工业厂房租金上涨的原因分析

据南方日报《厂房也被中介盯上!珠三角工业地产是如何炒起来的?》报道,广州市南沙区东涌镇2015年每平方米厂房月租为12~13元/平方米,2018年6月较2015年增长近一倍,特别是2017年以来租金出现显著上涨,2018年6月租金已高达25~26元/平方米,工业厂房租金上涨已加重工业企业的运营负担。

工业厂房租金上涨的背后涉及到市场、工业企业、二房东以及政策等因素,是否如资讯报道所讲:是二房东恶意炒高工业厂房租金?本文从工业厂房涉及的相关利益主体着眼,剖析可能导致工业厂房租金上涨的原因,为提出规范工业厂房的对策建议奠定基础。


图1:工业厂房租金上涨原因探析

  (一)市场分析:物价上涨迅速?

根据国家统计局广州调查队数据,2017年城市居民消费价格总指数(CPI)全年累计指数为102.3%,工业生产者购进价格指数全年累计指数为108.8%。根据国家统计局的数据,广州2018年6月新建商品住宅销售价格同比上涨1.5%。从市场分析,物价和工业厂房租金皆有上涨趋势,但相较于2018年工业厂房租赁价格60%的上涨率,物价上涨速度较慢,分析可得物价上涨并非工业厂房租金上涨的主导因素。

  (二)供需关系:工业厂房供不应求?

  1.工业用地出让主要面向大型企业,规下企业实力不足主要依靠厂房租赁

土地出让价直接影响企业对土地的购买力,高昂的土地出让价、厂房建造成本、招商引资标准等因素让众多规下工业企业望而却步,只有资金充足、投资强度足够的企业有能力获得出让土地,而广州市规下工业企业约占工业企业总量的90%,其中大多规下工业企业资金不足以支付土地出让金、难以达到投资强度标准,大量都要依靠租赁工业厂房进行生产活动,无形中进入工业厂房租赁市场,造成了厂房需求旺盛。

①规下工业企业(全称:规模以下工业企业)指年主营业务收入2000万元以下工业企业及个体户工业单位。

  2.企业分布不均衡导致租金上涨存在区域差异

据广州统计局数据,近4年(2012-2015年)广州市的规下工业企业单位数量趋势如下图所示,自2012年规下工业企业数量呈现下降趋势,2014年后缓慢上涨,2015年较2014年增长了105个规下企业。总体来讲,广州市规下工业企业占工业企业总量百分比基本维持在93%,变动幅度小。

图2 规下工业企业变化趋势

通过以上分析可知,广州市近年来规下工业企业总量增长不大,以2015年的增长速度到2017年规下企业总量并不会超过2012年的企业总量,据此分析,工业厂房“一厂难求”的现状不是全市范围内新增企业过多导致的。南方日报报道,广州市南沙区、番禺区存在大量寻租企业主,广州市各区工业企业分布并不均衡,工业厂房租金上涨幅度存在区域差异,部分区域新入驻企业过多,会加剧工业厂房供不应求,呈现厂房租金大幅上涨的趋势。

  (三)二房东对工业厂房“控盘”?

二房东对工业厂房“控盘”是分析厂房房租“暴涨”的重要因素。二房东携大量资金进入市场控制房源,大量囤积厂房,抢购空置厂房和即将到期的厂房甚至在建厂房,导致市场可流转的厂房都控制在二房东的手中。可见,二房东掌握了整个厂房租金“命脉”,是导致市场上“一厂难求”的重要原因。据南方日报报道广州市区“二房东”企业已逾100家,大量“二房东”的出现促使厂房竞争加剧。统计数据显示规下企业工业总产值上涨迅速,但与高昂的房租相较,许多中小企业声称负担不起。可见,二房东是厂房租金上涨的主要原因,也是后续研究需要重点关注的对象。


图3 规下企业工业总产值

  (四)工业厂房改造成本上涨?

二房东对工业厂房投资改造,增加了二房东的运营管理成本,也是导致厂房租金上涨的因素之一。旧厂房的改造典型做法有两种:一是整体拆除重建,经重新规划,对基础设施、园林景观和硬件环境进行全面升级;二是在不改变主体框架下实施改造装修,这种较前一种的投入更小,大型工业厂房的改建成本一般会控制在总造价的10%~20%。改造后厂房的整体环境会有大幅度提升,吸引更多企业入驻,导致工业厂房租金上涨。

  (五)环评政策原因,致使企业搬迁?

2017年广州市政府出台了《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》,提出给予合理期限,要求整治范围内依法应予关停取缔的“不符合产业政策和产业布局规划,以及环保、国土规划、工商、税务、质监、安全监管、消防等手续不全,污染环境”的企业、工场作坊等生产经营场所自行停产停业、搬迁或拆除,导致广州市部分区域,租用用地手续不齐全的企业无法办理环评手续,只能向有合法用地手续的园区或工业厂房搬迁。上述原因,也会导致部分地区厂房租金上涨。

当然,各地工业厂房租金上涨的因素不尽相同,因此,工业厂房租金上涨的原因,需结合当地实际情况,通过调研、数据统计、案例研究等进行综合分析。

  二、抑制工业厂房租金过度上涨的对策建议

湖南、江苏、福建等地同样面临厂房租金上涨迅速的难题,对此,湖南长沙出台《关于进一步规范工业地产发展管理办法》(长政发〔2017〕32号),明确禁止向个人租售和向工业企业、生产性服务业企业以外的对象租售工业厂房,从源头上扼制二房东拿房。

江苏扬州据产业特点,鼓励园区和企业建设与使用高标准厂房。对中小微企业租赁高标准厂房创业发展的,按照实际产生租赁费用给予不超过50%的奖补;江苏兴化出台《关于进一步加强工业用地使用管理的通知》,鼓励建立多层标准厂房,引导地上地下空间开发,实现工业用地的节约集约利用。

福建平潭出台“先租后让”工业用地政策为企业减负,企业可暂时不用缴纳土地出让金,缓解企业资金压力,期间,只要达到双方所规定的投资强度,就能按照达标后当年土地价格进行出让。

各地的做法为广州市规范工业厂房管理提供了参考,结合广州市工业厂房出租的实际情况,笔者提出了以下四点建议:

  (一)促进集体建设用地和留用地的利用,拓宽工业用地来源

拓宽工业用地来源,加大工业厂房的市场供给,缓解工业厂房市场供给不足的压力。“工业用地从哪里来”已经成为广州市目前工业发展面临的问题之一,综合考虑广州市集体建设用地闲置、空置率高和部分留用地留而未用、用而低效的现象,建议促进集体建设用地和留用地的利用,积极推进集体经营性建设用地入市,鼓励统筹集中留地,以期解决工业用地供应问题。

  (二)引导企业转型,增加企业抵御风险的能力

“二房东”盛行现象很大程度上说明了各类资金正在进入工业物业市场,“二房东”这类投资客的出现有利于资金引入和增强工业市场活力。而在这种市场环境下一些中小微企业无法适应高租金,也反映了这些企业自身存在产能较低的问题,因此要从企业自身出发引导企业转型,提高自身抗风险能力,向创新型企业迈进,使企业能够顺应市场发展要求。

  (三)实行厂房租金补贴政策,减轻企业负担

厂房租金补贴有助于鼓励符合规定的企业入驻,实现工业厂房经济效益和社会效益最大化,因此建议政府给予创新及高产值高税收企业厂房租金补贴,探索补贴对象、范围、标准和方式等问题。广西柳州颁布了《柳州市工业园区厂房租赁补贴暂行办法》,规定直接租赁业主的工业厂房,可根据园区位置和楼层按6-8元/平方米·月进行补贴。成都市在《关于加快发展先进制造业实现工业转型升级发展若干政策的意见》(成办发〔2014〕55号)中支撑符合成都工业转型升级发展战略重点推进发展产业的企业租赁工业集中发展区标准厂房,并按厂房位置给予4-5元/平方米·月的标准的租金补助。租金补贴一方面可以直接帮助中小微型企业度过租金难关,另一方面在实现租金补贴的过程中可以对厂房租赁进行规范和监督。广州市可以借鉴柳州市和成都市等地的做法,编制工业厂房租赁补贴的政策。

  (四)发挥政府“有形的手”的作用,加大工业厂房供给

首先政府要从供给端入手,完善厂房供给端,提升全市厂房的供给体系质量,以缓解供需矛盾:一、实施精准供地,针对不同规模类型的企业给与不同的工业用地指标,保证地不浪费;二、加强闲置、空置、低效用地的清理,采取限期增加投资、股份合作以及置换、回购、削减用地规模、无偿收回等方式,全面提高土地综合利用效率,实现工业用地整合。三、建设标准厂房,探索标准厂房的“先租后让”,推进工业用地的分割政策,合理开发利用地上地下空间,促进工业用地集约节约利用。其次在供给过程中要加强工业厂房租赁监管,打击虚假抬价行为,政府要规范交易流程,设置严格的三资管理程序,规范工业地产的供给过程监管。最后提供完善的供后监管制度并严格实行,落实监管主体、明确监管过程和制定责任追究制度等,保障市场有序推进。

结语:工业是城市发展的重要支柱产业,要保持城市的活力,就要保证工业有序的发展,政府对于工业厂房租金急速上涨现象应该给予高度的关注,并积极采取措施,保持企业良性竞争环境,促进工业健康稳定的发展。

  编辑概况


       陈凯澳门美高梅4858.com研究院总工程师,中山大学地图学与地理信息系统硕士,主要从事农村土地制度改革、住房制度改革、城市更新、产业用地政策等相关领域的研究咨询工作, 曾作为技术总负责人推动佛山南海、江西余江、河南长垣等多项国家改革试点咨询项目,同时出版专著1部,App著作权1项,申请发明专利1项,在改革试点、政策拟定等方面具有丰富的基层实践经验。


  简文娟,河海大学地理学硕士研究生。现任职于澳门美高梅4858.com研究院,主要研究方向为土地经济与土地政策。


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