行业动态

每周动态 | 资源评估(4.8-4.14)

来源:??????2019/4/15??????点击:

一、土地市场

广东省土地市场一季度分析报告发布

 2019年一季度广东省土地挂牌630宗,挂牌面积2541.05公顷;成交经营性用地土地474宗,成交面积1914.93公顷,成交金额711.69亿;土地流拍(含终止出让)65宗,流拍面积254.62公顷。一季度经营性用地成交近712亿。

 其中:

 珠三角区域土地市场:2019年一季度珠三角区域土地挂牌297宗,挂牌面积1468.66公顷;成交经营性用地土地239宗,成交面积1132.32公顷,成交金额613.68亿;土地流拍(含终止出让)21宗,流拍面积69.92公顷。一季度经营性用地成交近614亿。

 粤东区域土地市场:2019年一季度粤东区域土地挂牌129宗,挂牌面积335.14公顷;成交经营性用地土地102宗,成交面积241.16公顷,成交金额34.77亿;土地流拍(含终止出让)7宗,流拍面积33.43公顷。一季度经营性用地成交近35亿。

 粤西区域土地市场:2019年一季度粤西区域土地挂牌116宗,挂牌面积498.74公顷;成交经营性用地土地70宗,成交面积361.52公顷,成交金额53.8亿;土地流拍(含终止出让)31宗,流拍面积135.78公顷。一季度经营性用地成交近54亿。

  粤北区域土地市场:2019年一季度粤北区域土地挂牌88宗,挂牌面积238.51公顷;成交经营性用地土地63宗,成交面积179.93公顷,成交金额9.44]亿;土地流拍(含终止出让)6宗,流拍面积15.49公顷。一季度经营性用地成交近10亿。

二、房地产市场

 3月销售回升房企全年业绩目标仍保守:普遍增幅为20%

  2019年一季度,房地产市场分化加剧,一线和核心二线城市出现“回暖”征兆,而三四线城市因前期需求透支严重,回调压力巨大。在整体市场延续下调阶段,部分一二线城市回升能否拉动整体市场回暖备受关注,同时,受市场影响,相较于2018年30%-50%的业绩目标增长率而言,对于2019年的目标,规模房企相对谨慎,增长率普遍定在20%左右。

“短期预判来看,二三季度市场将出现反复波动,三月市场回暖并不能代表全年房地产形势。但是积极的信贷货币政策有助于缓解行业融资的压力。整体来看,TOP100房企3月单月业绩有所回升,但一季度整体规模略有下降。”4月9日,易居企业集团CEO丁祖昱在2019年一季度地产金融形势发布会上表示。

三、政策导向

一)住建部新规实施,自4月1日起新建住房的质量将更有保障,建筑成本随之提升

 住房和城乡建设部日前批准《建筑结构可靠性设计统一标准》为国家标准,编号为GB50068-2018,自今年4月1日起实施。其中,第3.2.1、3.3.2条为强制性条文,须严格实行。即普通住宅和地下室钢筋含量都有所增加;增加了地震设计状况。

 ◆亮点一:钢筋含量的增加助推建筑成本的提升

 取消了以恒载起控制作用时恒载分项系数取1.35的规定;恒荷载分项系数由1.2调整到1.3;活荷载分项系数由1.4调整到1.5。据估算,普通住宅钢筋含量将增加5%左右;地下车库钢筋含量将增加10%左右,建筑成本将提高几十万元。

 ◆亮点二:未来住宅的安全得益于增加了地震设计状况

 增加了地震设计状况,也就是建筑结构的抗震设计;引入了“小震不坏、中震可修、大震不倒”的设计理念。这意味着以后设计的住宅将更为安全。


实例:

假设一个楼盘,10000㎡的土地面积,容积率2.5,建筑密度30%,则绿化施工占地面积为7000㎡,总建筑面积33000平方米(其澳门美高梅4858.com上建筑面积为25000㎡,地下建筑面积估算为8000㎡)。假设某地抗震烈度6级,如果建的是30来层的剪力墙结构,商品房澳门美高梅4858.com上部分的钢筋用量常常达到50公斤/㎡左右,假定地下室钢筋含量为130公斤/㎡。标准调整后,地上部分钢筋含量将达到52.5公斤/㎡,地下室部分钢筋含量将达到143公斤/㎡。

如钢筋按照4000元/吨计算,那商品房地上部分仅钢筋这一项的每平方米造价差距就是10元/㎡,地下室部分钢筋含量造价提高了52元/㎡。上例中的商品房仅钢筋用量就多花了66.60万。

建筑市场变动:全国大部分城市房屋建筑造价年均涨幅约5%

近年来,全国大部分城市房屋建筑造价(造价指当年房地产开发企业房屋竣工价值/房屋竣工面积)水平均呈现逐年上涨之势。眼下上海、南京、苏州,杭州、武汉、宁波和成都等热度较高的城市房屋造价持续处在平稳上涨通道,增长幅度在5%~6%之间。近年建材本身也在涨价,这将使造价成本更高,另一方面,新增年轻建筑工人不足,进一步推高建筑行业人工费成本,使得成本总费用增加。

(二)广东出台加强土地储备管理工作有关事项的通知

  为了贯彻落实党的十九大精神,落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求,进一步规范土地储备管理,提高各级政府对城乡统一建设用地市场的宏观调控和保障能力,加强土地资产管理,促进土地资源的高效配置和合理利用,优化土地供应布局和结构,近日,广东省自然资源厅在《国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发<土地储备管理办法>的通知》(国土资规〔2017〕17号)的基础上,结合广东省实际,进行补充完善,形成《广东省自然资源厅关于加强土地储备管理工作有关事项的通知》(以下简称《通知》)

  《通知》是在《国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于印发<土地储备管理办法>的通知》(国土资规〔2017〕17号)的基础上,从规范土地储备工作和土地储备机构、制定土地储备规划和计划、明确土地储备范围、规范土地收购和储备的运作等方面对加强我省土地储备工作提出进一步要求:

  一、结合自然资办发〔2019〕3号,进一步强调了严禁以政府储备土地违规抵押融资,严禁将储备土地作为资产注入国有企业,妥善处理存量土地储备贷款,切实化解债务风险。

  二、明确土地储备工作只能由纳入土地储备名录管理的土地储备机构承担,同时,纳入名录管理的土地储备机构应按相关法律法规和政策要求开展工作,违反相关要求的,给予警示直至退出名录。

  三、要求各地应对土地储备工作进行计划管理,应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用总体规划、城市规划等,编制土地储备五年中期规划、三年滚动计划和年度土地储备计划,重在确定土地储备的规模、结构、布局。同时,强调已经过备案的年度土地储备计划不得擅自调整,因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因,确需调整年度土地储备计划的,每年中期可调整一次,按原审批程序报批、备案。

  四、结合国土资规〔2017〕17号中的土地储备范围,补充梳理出为公共利益需要收回的土地;因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨土地;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地;土地出让等有偿使用合同约定的期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地;城市、镇规划区范围内的无主土地;其他依法收回的国有土地等六类依法收回的国有土地范围,为土地储备提供指引。

  五、进一步规范土地收购和储备工作。强调三个“必须”,包括必须符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划实施的需要,必须符合城市经济社会发展的需要,必须依法保护土地权利人的合法权益。




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