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澳门美高梅4858.com研究院实行院长田光明博士应邀参加广州城市更新政策座谈研讨会并建言

来源:美高梅手机版登录??????2019/1/11 17:24:09??????点击:

 2018年11月8日,广东省“三旧”改造协会在深圳组织召开关于广州市城市更新局《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》座谈研讨会,澳门美高梅4858.com研究院实行院长田光明博士应邀作为专家参加会议并交流建言。



为充分体现协会的“智库、桥梁、伙伴”功能定位,做好连接政府和企业纽带作用,当众多房企目光聚集广州市城市更新局发出《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》时,广东省”三旧“改造协会积极筹划并于2018年11月8日召开《关于广州市城市更新局<关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)>(以下简称《征求意见稿》)》意见征询座谈研讨会,以期通过研讨将社会各界观点汇集反馈,助力政策出台更加有效推进广州市城市更新工作。

会议邀请碧桂园地产、保利地产、卓越集团、时代中国、广东法制盛邦律师事务所、锦天城律师事务所、澳门美高梅4858.com研究院等房地产企业、律师事务所、研究机构代表进行研讨。澳门美高梅4858.com研究院实行院长田光明博士作为专家应邀参加会议并交流建言。


会上,田光明博士认为广州市的《征求意见稿》共33条、4000多字,切实围绕着广州目前城市更新工作推进面临的痛点和难点进行了很多创新和突破。总体来看有三个显著特征需要重点关注:

第一,政策创新与亮点显著。在征拆操作模式(旧村收购回购、旧城政府征收)、改造成本核算(明确纳入改造成本内容)、大区域经济平衡(全市统筹)、商服物业销售个人及个体、分期缴纳出让金等方面,有了很大突破和创新。

第二,政策延续与断层显著。在概念(如综合整治与微改造)、激励措施、模式与操作方式、补偿标准和方式、地价计收等方面需要进一步梳理政策的延续性。

第三,政策的定位与内容细化程度偏差显著。政策定位为实施细则,但很多创新做法的具体操作并没有详细阐述,具体实操细则仍需要继续细化。

《征求意见稿》7大政策亮点

第一,明确改造成本核算内容。将土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、土地出让金、拆迁奖励等实际发生的费用增加纳入改造成本。将实际发生的相关费用增加纳入改造成本,有利于减轻改造主体的税费负担。

第二,明确旧村全面改造项目可在一定区域内平衡。允许将旧村周边符合城市总体规划和土地利用总体规划的地块纳入旧村改造范围,进行连片整体改造,划拨作为被改造村民的安置住房用地与公共设施配套用地,或者通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡。明确旧村全面改造项目可在一定区域内平衡有利于实现改造成本的资金平衡与人居环境的改善。

第三,加大国有土地上旧厂房改造收益支撑。一是降低用地成本,引导旧厂房改造向实体经济和新型产业倾斜。不改变用途(工改工除外)协议出让的,按照办理用地手续时市场评估地价的40%补缴土地出让金;“工改工”项目无需缴交土地出让金。二是进一步提高政府收储项目补偿标准,旧厂改造交由政府收回、改为经营性用地的,与穗府规〔2017〕6号相比,相同容积率下补偿标准有所提高(20%),对超出容积率以上部分也给予补偿(10%),不再分区计算补偿标准;对于旧厂原土地权属人申请由政府收回整宗土地一次性补偿的,补偿标准也有所增加。该项规定进一步释放政策红利,极大调动了改造主体的积极性。

第四,对旧城区连片改造项目。经改造范围内90%以上住户表决同意,通过招标等方式确定土地使用权人(改造单位)的情况下,由改造主体出资、政府主导征收并完成补偿后,出让给改造主体。通过“统一招商、企业出资、政府征收”的路径对旧城区进行连片改造,有利于解决旧城区改造过程中的“钉子户”问题。

     第五,成片连片改造项目,可按照“价值相等、自愿互利”的原则进行置换。允许通过土地位置调换的方式调整原有的存量建设用地,打破权属界限,有利于整合符合改造条件的土地资源,实现土地连片开发。

     第六,城市更新项目建成商服类物业,可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。城市更新项目商服类物业市场的进一步放开有利于增加改造主体的增收途径、保障城市更新项目的顺利实施。

     第七,城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳,首次缴交比例比低于30%,余款1年内缴清。城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳,有利于缓解改造主体的资金压力,调动改造积极性。






《征求意见稿》具体11条修改建议

第一,建议删除《征求意见稿》第(三)条 “先收购后回购”创新做法修改理由如下:(1)“先收购后回购”补偿方式将极大地增加改造主体的资金成本;(2)户籍人口确定难度大;(3)收购标准在合法违法建筑之间确定难度大;(4)人均回购不高于70平米宅基地远低于目前广州不少旧村庄人均实际面积,难操作;(5)与按“户、栋280”的成熟做法难平衡。

第二,建议将《征求意见稿》第(四)条中“收购的市场评估价由区政府结合实际情况确定”修改为“收购的市场评估价由有评估资质的第三方机构进行评估,由区政府结合实际情况论证后确定”修改理由为区政府确定价格提供依据。

第三,建议将《征求意见稿》第(五)条:“旧村全面改造将土壤环境调查评估及处理……纳入改造成本”中每项可纳入改造成本的具体内容详细列出,并增加“复建安置资金利息”。修改理由如下:(1)目前列出的项目还是很粗的大项清单,比如出让金,具体包括什么,需要进一步明确;(2)目前复建安置资金的利益非常大,都是企业开展更新工作的重要成本,也应该列入成本计算。

第四,建议删除《征求意见稿》第(六)条“旧村全面改造成本原则上接近同区域的土地征拆成本”。修改理由如下:(1)该规定未充分考虑旧村改造与土地征拆的不同,土地征拆包括了对失去土地所有权的补偿,而旧村改造未包含此项(即便是在转为国有的情况下,土地使用权也是无偿划拨村集体,村并未失去对土地的占有使用)。该规定也不甚清晰,未明确面积范围,是以整个改造范围的面积(含融资区面积)来计算成本,还是以复建安置区的面积来计算成本;(2)广州几个区差别较大,并不适用于整个广州全区域。

第五,建议将《征求意见稿》中第(八)条旧村全面改造项目不超过4.5(含)的,由区政府(广州空港委)组织审核审定;超过4.5,但不超过5.3(含)的,由市城市更新局审核报市城市更新工作领导小组审定;超过5.3的,报市城市更新工作领导小组研究同意后审定”修改为“旧村全面改造项目不超过4.5(含)的,由区政府(广州空港委)组织对改造方案进行审核审定;超过4.5,由市城市更新局审核报市城市更新工作领导小组审定”修改理由是:(1)对于审定内容没有明确,具体审定什么;(2)“不超过5.3的,由市城市更新局审核报市城市更新工作领导小组审定”与“超过5.3的,报市城市更新工作领导小组研究同意后审定”似乎没有本质区别。

第六,建议明确《征求意见稿》中第(九)条:“改造条件成熟、改造需求迫切”具体标准,增加“对于改造意愿达到90%、改造方案已经批复等条件”。修改理由是“改造条件成熟、改造需求迫切”应有具体标准。

第七,建议对《征求意见稿》第(十)条进行细化和深入研究。修改理由是该条款为重大创新,但如何实现统筹平衡,难度较大,需要进一步明确具体操作细节。

第八,建议删除《征求意见稿》中第(十二)条中“广州市城市更新土地整备保障中心负责招商文件审查工作”,修改为“各区负责招商文件审查工作”。修改理由如下:(1)根据《广州市城市更新局关于印发<关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见>的通知》(穗更新规字〔2018〕1号)第八条“招商文件应按程序征求街(镇)、区城市更新部门、区政府的意见,区政府应从规划、产业、政策等方面进行引导,并抄报市城市更新局”;(2)招商文件审查工作不在广州市城市更新土地整备保障中心的职能范围内。根据广州市城市更新局官网公开的政务信息,广州市城市更新土地整备保障中心的主要职责是:承担城市更新范围内的土地整备政策、规划、年度计划、项目开发方案的前期调研、论证、起草等工作,并配合组织实施;承担城市更新范围内土地整合归宗方面的事务性工作;参与推进市级财政立项的城市更新土地整备项目的实施;协助城市更新范围内土地整备资金筹集和风险防控;配合开展完善历史用地手续报批和城市更新范围内集体建设用地转为国有建设用地报批等。

第九,建议将《征求意见稿》第(二十二)条““三旧”自行改造属于经营性项目的,权属人应按控制性详细规划要求,将不低于该项目用地面积的15%用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设,建成后无偿移交市政府指定的接收部门,涉及市政道路的,由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需补缴土地出让金”修改为““三旧”自行改造属于经营性项目的,权属人应按控制性详细规划要求,将不低于该项目用地面积的15%用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设,涉及市政道路的,由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需补缴土地出让金。对于建成城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施后移交的,给予相应建筑成本补偿”。修改理由为目前市场预期不稳,建成移交进一步增加企业成本,将大大消减企业积极性。

第十,建议将《征求意见稿》第二十三条“旧城区连片改造项目,经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意,在确定开发建设条件的前提下,由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定土地使用权人(改造单位)。由区政府(广州空港委)作为征收主体,改造单位出资,完成征收补偿后,签订土地使用权出让合同”适用范围扩大到旧村改造。修改理由为旧村拆迁同样需要。

第十一,建议将《征求意见稿》第二十五条“成片连片改造项目可按照‘价值相等、自愿互利’的原则进行土地置换”,修改为“可按照‘价值相等、自愿互利、凭证置换’的原则”,明确置换行为不视为交易,并细化具体置换的操作细则。修改理由是置换工作非常复杂,必须具有非常详细流程指引。

结语

澳门美高梅4858.com研究院作为广东省“三旧”改造协会专业委员会组委会成员,政策与法律专委会牵头单位,积极参与广东省“三旧”改造立法工作,依托多年在政策和技术方面积累沉淀,充分发挥第三方智库桥梁作用,为完善政策法规和科学决策提供智力支撑,助力“三旧”改造(城市更新)。




田光明南京农业大学土地资源管理专业博士,中国改革发展研究院博士后,国土高级工程师,现任澳门美高梅4858.com研究院实行院长,广东省“三旧”改造协会副会长,华南土地问题研究中心副主任,澳门美高梅4858.com产发-城市更新实务研究智库机构领军人物,广东省土地整理复垦开发专家库专家,广州市不动产研究会理事、广州市白云区土地和经济学会顾问、广州市白云区科技工业商务和信息化局专家咨询委员。

主要研究方向资源经济与可持续发展、土地经济与管理、土地整治与城市更新。已在《管理世界》、《中国土地科学》、《经济体制改革》等核心期刊上发表学术论文20余篇,参与出版学术专著4部,荣获各种奖励15项,主持科研课题4项,参与国家科技支撑计划、自科基金、社科重大、社会经济发展规划、城镇体系规划、土地规划、新农村规划、地方经济发展战略等纵向横向课题30余项。曾在广东省土地开发储备局工作7年,主导推进国家科技支撑计划重大项目“村镇建设用地再开发关键技术研究与示范”实施,参与广州、佛山等地诸多城市更新示范项目推进工作。2016年6月被国土资源部授予 “十二五”国土资源科技与国际合作先进个人荣誉称号。目前主要从事“三块地”改革试点咨询研究、乡村振兴及城市更新实务研究工作,致力于推进湾区经济转型发展。



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撰稿:城市更新部 王小玲

? 审核:田光明

编辑:林家镁


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