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动态 | 澳门美高梅4858.com研究院参与研究拟订的《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法(试行)》等四份政策文件正式印发实施

来源:??????2019/8/30 16:16:59??????点击:

20198月15日,佛山市印发实施《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法(试行)》等四份政策文件。四份政策文件作为《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》(佛府办〔2018〕51号,下称51号文)的配套文件,对利用集体建设用地建设租赁住房(下称集体租赁住房)土地供应行为、集体租赁住房项目建设运营审批、村级工业园改造配建集体租赁住房行为、城中村存量房源规模化租赁行为进行有效规范。澳门美高梅4858.com研究院作为技术承担单位,全程参与了51号文和四份配套文件的研究及拟定工作。

根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕100号)、《国土资源部办公厅 住房城乡建设部办公厅关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》(国土资厅函〔2018〕63号),广东省广州市、佛山市、肇庆市被列为试点城市。2018年1月,《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》正式批复,启动试点工作。2019年1月,佛山市人民政府办公室印发《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》(佛府办〔2018〕51号),51号文明确佛山市集体租赁住房包括新建集体租赁住房(流转后新建或者农民集体自行新建)、村级工业园连片改造提升配建租赁住房以及城中村存量房屋规模化租赁三种类型,对集体租赁住房项目的申请条件、项目预审认定、新建项目开发建设主体及项目建设租赁住房出租、建设运营监管要求等方面进行了规定,为加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度体系和构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

为进一步完善集体租赁住房规则,保障试点政策措施能够顺利落地,便于各区操作实行,佛山市自然资源局会同佛山市住房和城乡建设局在51号文基础上,拟订四份配套政策,于2019年8月印发实施,为佛山市顺利开展集体租赁住房试点工作提供制度保障。

一、《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法(试行)》

核心内容:早在上世纪90年代,佛山市已开始探索集体建设用地自发流转,经过近30年的实践,已基本建立了集体建设用地流转市场,但存在不符合规划、私下交易等问题,在利用集体建设用地建设租赁住房的利益驱使下,可能出现违建、甚至引发社会矛盾等诸多问题。为完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,规范土地供应行为,保障农民集体权益,该文件对集体租赁住房土地供应的相关程序进行明确与细化,为佛山市顺利开展集体租赁住房的试点工作提供有力支撑。

1.明确前期准备,规范市场准入。

对新建集体租赁住房的供应条件进行了规定,并对项目预审认定及用地交易的申请材料进行了明确。

2.建立审核机制,明晰审批程序。

对符合规划的项目和涉及规划调整的项目制定了不同的审核程序。对于符合规划的项目,简化审批程序;对涉及规划调整的项目,建立规范清晰的审批工作流程。

3.规范交易程序,强化政府引导。

集体建设用地流转原则上实行招拍挂等公开交易程序;市、区、镇公有资产企业参与的项目,可采取协议交易方式供地;明确了集体租赁住房协议供地的操作性流程。

二、《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房建设运营审批与产权登记管理实施办法(试行)》

核心内容:配合51号文进一步完善集体租赁住房规则,充分考虑佛山市已探索集体经营性建设用地流转的实际,保证试点政策的衔接性,该文件规范集体租赁住房项目建设运营审批环节的有关程序、明确已入市流转的集体建设用地新建租赁住房的准入条件与审批程序,严格把关项目整体转让行为以及完善土地和房屋权属等不动产登记管理工作。

1.规范已入市流转的集体建设用地新建租赁住房管理。

明确了在51号文正式实施前(不含实施当日),已入市流转的集体建设用地新建集体租赁住房须具备的条件、预审认定要求、有关申请审批管理工作。

2.进一步明确公共、商业设施配套要求和建设标准。

明确集体租赁住房优先在医疗、教育、交通等公共服务设施齐全的区域布局;在符合控规的前提下,依据宗地规划条件约定,允许配建适量的商业用房用于出租,比例不得超过项目总建筑面积的15%;须按国家标准住宅设计规范、装修设计防火规范等规范建设。

3.明确集体租赁住房项目从报建到验收的审批机制以及项目整体转让的审批流程。

规定新建集体租赁住房项目的工程报建审批与施工管理、竣工验收与备案等,须按照市、区现行有关规定实行。明确新建集体租赁住房确需转让时应经区人民政府严格审批通过后方可转让。

4.完善集体租赁住房不动产统一登记管理工作。

对集体建设用地使用权首次登记、房屋所有权首次登记等登记申请需要提交的材料作出引导性规定;同时,明确规定集体建设用地使用权登记的不动产权属证书须按项目整体核发,房屋所有权登记的不动产权属证书按幢核发,明确证书上需要载明的内容。

三、《佛山市关于推进村级工业园连片改造提升配建集体租赁住房的实施意见(试行)》

核心内容:结合我市村级工业园整治提升工作,规范村级工业园改造配建集体租赁住房的行为,推动佛山市职住平衡发展,满足村级工业园区内大量企业职工的居住需求。

1. 明确配建集体租赁住房的两种类型

一是依据产业用地配建规范,以园区为单位允许集中建设兼容不超过20%的计容建筑面积和7%的用地面积;二是允许临近园区的集体建设用地,在符合土地利用总体规划、城乡规划为居住用地的条件下,通过协议方式供应给改造实施主体用于租赁住房建设。

2.确定项目申请条件、开发时序、预审认定流程。

明确配建集体租赁住房的村级工业园,需已申请纳入2018-2020年佛山市村级工业园整治提升项目,且连片改造面积不低于100亩,并要求在现状建筑物拆除完毕后,方能办理土地供应手续、立项报建手续;并结合各区实际梳理了配建项目预审认定的有关流程。

3.明确租赁申请和监管有关要求。

要求配建集体租赁住房项目竣工验收后,按要求进行租赁申请,纳入佛山房屋租赁交易监管服务平台管理;要求运营主体制定租赁入住条件和租金优惠制度,优先面向园区内企业或职工出租;明确配建集体租赁住房也可享受村级工业园改造提升相关政策优惠。

四、《佛山市城中村存量房源规模化租赁管理试行办法(试行)》

核心内容:城中村出租屋占佛山市登记在册出租屋的80%,在提供低成本租赁住房的同时,也普遍存在“两违”现象和消防安全等问题。该文件规范具有一定规模的存量房屋经统一改造达到消防、安全等验收条件后用于住房租赁的行为,有利于规范城中村存量房屋规模化租赁管理和改善城中村居住环境。

1.明确城中村存量房屋统一改造的建设要求。

规定城中村房屋改造应参考的国家标准有关规范和出租屋消防安全管理有关规定,以确保房屋改造符合安全质量、消防等标准。

2.明晰项目申报流程与审批要点

对符合条件的城中村租赁住房项目申报流程和审查要点做出规定,要求项目申报批准后应上报市专业化住房租赁平台引导委员会备案。

3.规范城中村存量房源规模化租赁管理。

规定城中村租赁住房项目改造应按有关规定报建或申报;工程完工以及房屋出租前和出租后,运营主体应实行向有关部门申请验收、备案、报备等一系列工作;明确租赁住房运营应有规范的管理等。

按照党中央关于建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房制度的总体要求,佛山市系统构建了预审认定、土地供应、规划报建、产权登记等全套流程,并为村级工业园改造提升配建、城中村存量房屋租赁等关键问题提供创新路径,最终形成全国首个市级集体租赁住房管理政策体系,为佛山市集体租赁住房项目落地做好制度支撑,为建立“租购并举”住房制度提供了可复制、可推广的佛山模式。

澳门美高梅4858.com研究院自20182月开始全程跟进佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,并提供政策研究咨询服务,协助佛山市自然资源局推进试点工作,接下来,澳门美高梅4858.com研究院将继续跟进和深入总结研究实践案例和具体操作环节中面临的问题,构建理论体系,为国家试点工作提供案例经验,为实践工作提供咨询服务,为理论发展提供支撑。

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