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今日看点 | 广东省出台“实体经济新十条”;广州:公布2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划,拓展土地供应渠道

来源:??????2018/9/11 9:59:49??????点击:


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  今日看点

广东省出台“实体经济新十条”;广州:公布2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划,拓展土地供应渠道深圳土地稀缺下的供给侧改革探路“三票”联动助力乡村振兴; 长沙:租房也能享受基本公共服务;“高租低返”让土地流转各方利益再放大......



  广东省出台“实体经济新十条”

9月10日,省政府召开资讯发布会,正式公布《广东省降低制造业企业成本支撑实体经济发展的若干政策措施(修订版)》(简称“实体经济新十条”)。省政府副秘书长钟旋辉出席资讯发布会并发布“实体经济新十条”。

新政策聚焦企业发展面临的新痛点、新堵点、新难点、新热点,共提出10个方面61个政策点。省经信委、省财政厅、省人社厅、省国土厅、省商务厅等政策制定部门相关负责人对政策进行权威解读。

新政策围绕基层和企业反映比较强烈的用地保障、用地价格优惠、工业厂房分割登记、项目审批等问题,重点提出一批针对性更强、支撑力度更大、更加务实管用的新举措。预计2018—2020年可累计为企业直接降成本超2000亿元。

  降用地成本——工业用地出让最长为50年

据省国土资源厅先容,《关于印发广东省降低制造业企业成本支撑实体经济发展若干政策措施的通知》实施以来,我省在降低企业用地成本方面取得了显著成效。

“实体经济新十条”在前期取得成果的基础上,继续推动降低企业用地成本,一方面,年度建设用地供应计划保障工业用地供给,优先发展产业且用地集约的制造业项目,土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%实行。另一方面,继续实行弹性出让制度,工业用地出让最长年限为50年,据企业意愿,工业企业可弹性年期出让供地。

  盘活土地资源——扩大解决制造业用地问题试点

“实体经济新十条”要求,允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目;适时扩大解决重点制造业企业用地历史遗留问题试点城市范围;支撑大型骨干企业开办非营利性职业院校(含技工院校),相关用地允许参照公办教育类别以划拨形式提供。

省国土资源厅先容,国家级和省级开发区、产业转移园区(产业转移集聚地)建设的高标准厂房和工业大厦用地,经所在地地级以上市政府确认其容积率超过2.0并提出申请后,所使用的用地计划指标可由省级国土资源主管部门予以返还。

省住房城乡建设厅表示,要加强对工业厂房销售和租赁市场的监管,避免二房东哄抬工业厂房租金。鼓励工业厂房直接面向工业企业和为工业企业提供配套的生产性服务业市场主体销售或出租,建设中间环节,降低企业成本。



  广州:公布2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划,拓展土地供应渠道

  广州未来五年将供应宅地3225公顷,租赁住房用地占1/4

近日,广州市国规委公布了《广州市2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划》(简称《三年滚动计划》)和《广州市2018-2022年住宅用地供应中期规划》(简称《中期规划》)。2018-2022年,全市计划供应住宅用地3225公顷,年平均计划供应住宅用地645公顷。

通过对比2017和2018年蓝皮书供应情况,无论商住、商服用地供应计划均有明显增加,其中商住用地46宗合计365.6万平方米,同比增加四成,体现了“加大居住用地供应”的决心。

土地结构方面

根据《中期规划》,今后五年广州全市计划供应普通商品住宅用地计划供应2427公顷,占5年住宅用地供应总量的75.3%;租赁住房用地计划供应798公顷,占5年住宅用地供应总量的24.7%。

在《三年滚动计划》中,今后三年,广州市住宅用地供应将持续增加,其中:

2018年计划供地625公顷,其中普通商品住房用地477公顷,租赁住房用地148公顷;

2019年计划供地640公顷,其中普通商品住房用地480公顷,租赁住房用地160公顷;

2020年计划供地646公顷,其中普通商品住房用地484公顷,租赁住房用地163公顷。

广州国规委将继续灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积、“招标挂牌复合式出让”等多种方式出让商品住宅用地,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等扰乱市场预期。

此外,广州还将探索以政府统筹使用部分“城中村”改造村民复建安置房,加大公租房供应力度;开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,鼓励房地产开发企业自持商品房,以出租方式供应市场,增加租赁住房有效供应。据了解,广州市的天河区、海珠区、番禺区、白云区已经筛选试点项目,待村集体正式表决后按程序推进。

  4条地铁周边住宅用地将增加

内环以内以普通商品住房用地为主,为保护空间肌理、缓解老城压力,主要供应存量住宅用地。

内环与外环之间以普通商品住房用地为主,为疏解高密度人口,适量供应住宅用地。

外环与北二环-东二环-广明高速之间以普通商品住房用地、保障性住房、租赁住房用地为主,作为城市拓展的主要区域,未来应加大供应住宅用地。

地铁9号线、14号线、21号线、4号线形成的四个放射轴线两侧以普通商品住房、保障性住房、租赁住房用地为主,依托便捷的轨道交通,该区域为中心城区与外围联动发展的重要空间载体,相应增加住宅用地供应。



  深圳土地稀缺下的供给侧改革探路

近日提请深圳市人大常委会会议审议的《深圳市2017年度土地出让收支情况》显示,深圳一方面确保产业空间需求,另一方面在居住空间特别是保障房供应上加快节奏。进入9月,深圳继续推出“只租不售”地块,接下来还将有四宗住宅用地将推向市场,保障性住房用地占比63%。

“只租不售”地块供应开闸

今年2月1日深圳一口气推出了4宗住宅用地,其中3宗为只租不售地块,另外1宗为限售5年地块。

等待了7个月,深圳土地供应才再次开闸,一口气推出了3宗住宅用地,位于光明新区、大鹏新区的均为“只租不售”地块,而位于龙华区的住宅用地则要求自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让。

深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)相关负责人透露,今年深圳还计划推出四宗住宅用地,计划新增商品住宅用地12.3公顷,新增供应保障性住房用地21公顷,保障性住房用地占比63%。

虽然目前深圳所有“只租不售”的地块均由深圳市人才安居集团拿下,但是对于房企来说,土地是发展的血液,在土地供应稀缺的情况下,即便条件十分苛刻,未来也不排除会有其他房企介入。

  保障房供地加速

值得注意的是,深圳目前的供地已经愈发向提高保障房占比靠拢。2017年深圳市实现土地供应9.3平方公里,已批用地供地率87.3%,全省排名第一,深圳在居住空间供应上已经加速。

深圳近期为了加大保障房的供应正在进行着多重尝试,通过多种方式建设筹集人才住房和保障性住房。

深圳市住建局透露,目前深圳市正在制定城中村总体纲要和分类更新整治的配套政策,并启动实施城中村综合治理三年计划,探索综合整治新模式。根据深圳市规土委调研数据显示,深圳城中村用地总规模约320平方公里,约占深圳土地总面积的1/6。

此外,深圳市城市更新成为深圳土地供应的主要来源后,也成为了深圳市商品房、人才住房和保障性住房的重要来源。

截至今年6月,深圳市规划配建人才住房和保障性住房总建筑面积约413.2万平方米,约8.3万套;已签土地出让合同的建筑面积约231.8万平方米,约4.6万套。

根据相关规定,城市更新项目须通过无偿移交用地、配建政策性用房和公共配套设施等保障公共利益。但是,深圳的城市更新也存在着集中连片开发不足,落实大型设施的能力有限的问题。

为此,深圳市六届人大第二十七次会议也在近期审议了深圳市政府提交的“全市城市更新工作有关情况的报告”,深圳市政府将公共利益用地的整备与城市更新项目的实施进行捆绑。同时将修编有关规定,通过容积率奖励等措施,加大保障性住房供应力度。


  确保产业用地比例

《深圳市2017年度土地出让收支情况》还透露了一个重要信息,深圳市的土地财政依赖度在逐年降低以2017年深圳辖区内一般公共预算收入8624亿元计算,土地收入占比仅为16%左右。能告别土地财政,也是因为深圳已经形成了先进制造业、现代服务业和传统优势产业协调发展的新格局。

深圳既有研发优势还有制造业优势,这是其他地方不能比拟的。为此,在土地出让方面,深圳市早早地对产业升级有所倾斜。《深圳市2017年度土地出让收支情况》显示,去年深圳产业空间保障有力,划定工业区地线,全年出让工业和商服用地126.5公顷,完成旧工业区综合整治118万平方米,落实了中国电子、恒大集团等一大批总部和产业项目。

今年深圳也在加速腾挪出产业用地,目前正在大力实施“拓展空间保障发展”十大专项行动。

在拓展产业空间方面,通过出台工业区块线管理办法,稳定全市工业用地总规模;通过严控“工改居”“工改商”,加大“工改工”支撑力度;通过推广“工业上楼”,鼓励采取先租后让、产权入股、异地置换、厂房联建等方式,推进旧工业区连片改造升级,盘活低效用地资源,确保工业建筑规模供给总量不减。

为了保障重大产业项目落地,深圳市还将通过制定完善土地供给政策,加强对先进制造业、创新型企业等用地保障,将打造深港科技创新特别合作区、深圳湾超级总部、大空港、香蜜湖等重点片区。

“深圳土地供需矛盾突出,用地成本高成为制约实体经济发展的瓶颈。”据深圳市规土委相关负责人先容,深圳可供开发的土地空间基本饱和,现有的产业土地供应,不能满足深圳的产业发展需求。因此,深入推进土地供给侧结构性改革,保障工业用地供应,切实保障实体经济发展空间十分必要。



  “三票”联动助力乡村振兴

改革开放40年来,随着城市化进程加快,浙江省湖州市吴兴区织里镇曾面临农村集体经济缺乏活力、农业经营规模效益不高、农民持续增收压力增大等问题。自2013年起,以织里镇为龙头,吴兴区创新推行“米票”“房票”“股票”的“三票”机制,有效调动农民积极性,为实施乡村振兴战略奠定坚实基础。2017年,仅“房票”一项就为织里镇3200多户农民节约土地2500亩。全镇农业总产值达3.20亿元,农民人均可支配收入达37074元,同比增长12.3%,高出全省平均水平12118元。

“房票”——合理安置农户

为解决农民拆迁安置的建房费用、自由选择安置点的难题,织里镇出于土地集约节约利用及产业转型升级的考量,调整实施近10年的安置模式,出台新一轮“房票”安置政策。

织里镇拆迁安置办主任潘林会说,大家在原先实物安置的基础上转变为以“房票”结算。即拆迁户所分配到的宅基地置换成等价“房票”。“房票”分A、B两种,选择“房票A”,拆迁户可以此购买公寓房、商业房、童装产业园、写字楼安置。选择“房票B”,拆迁户可货币化安置。两者均不选择,则可按照8%年利息分红。

“客观地说,‘房票’制度的推行离不开织里整个产业和城市建设的发展,数十年童装产业的发展积淀带来大规模增量资金和城市人口,成为支撑政府集约管理运作土地、建设全新工业园区、农村安置房建设的重要基础之一。‘房票富农’只是一种表象,归根结底还是产业发展富农。潘林会说。

“米票”——推进土地流转

近两年来,织里镇、八里店镇等陆续推行了土地流转“米票”机制,以每亩380斤发放大米提货券(即“米票”),作为土地流转租金付给农户。参与流转的农户既可以凭票到合作社领取大米,也可以作价现金结算,还可以在流转土地的农户间转让,土地流转变得更加高效、便捷。

在土地流转顺畅推进背景下,织里镇等地的农村适度规模经营再上新台阶。吴兴区委书记吴智勇先容,近年来吴兴区各乡镇积极引导种养大户和科技大户扩大经营规模、发展多种经营,兴办面积为100亩至300亩的业态多元、种养结合、生态循环的综合型家庭农场,推动传统种养户向“规模适度、效益最佳”的现代农场转型。目前,全区共培育种养大户、家庭农场、农民专业合作社等新型经营主体916个,适度规模经营比重占61.2%。

“股票”——促进农民增收

“房票”推动解决农民进城问题,“米票”引导土地流转,村民的集体资产怎么办?能不能让村集体资源变资产,资金变股金,农民变股东?

以织里镇为代表的吴兴区各乡镇很早就开始了农村集体经营性资产股份合作制改革的探索。织里镇党委副书记盛舸先容,通过全面清查核实各村集体资产,近年来织里等地开展社员资格界定,将村集体经营性净资产(货币资金)和发包租赁资源性资产折股量化到人(即“股票”)。2017年度吴兴区村集体经济总收入1.9亿元,比“股改”前高出12.4%;全年股金分红总额达1577万元。

在农民变股东过程中,由村股份经济合作社向持股农户(股东)发放统一的农集体资产股权证书,各村细化《股份经济合作社章程》等管理制度,并报乡镇(街道)“三资”管理服务中心备案,明确集体“三资”流转交易统一“进平台”,实现“入网”管理。同时,推进农村产权制度改革,建立区、镇两级农村产权交易中心,对农村宅基地、农房使用权和流转土地经营权等进行确权发证工作。

截至目前,吴兴区土地承包经营权确权发证工作已全部完成;发放流转土地经营权证118本、2.56万亩;农村宅基地和农房已分别发证42838户和36481户,做到应发尽发。同时,深化金融支农创新工作,2017年全区农村综合产权抵质押贷款余额达17.2亿元。



  长沙:租房也能享受基本公共服务

长沙市日前出台《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》,提出到2022年新增各类租赁住房不少于500万平方米,保障租购同权,逐步形成规则明晰、监管有力、保障充分的住房租赁市场环境。

  在培育住房租赁供给市场方面

长沙市提出按照市场化方式培育专业化、机构化住房租赁企业。发挥国有企业示范带动作用,支撑国有企业和政府平台企业组建住房租赁企业。引导具备条件的房地产企业开展住房租赁业务,在全市选择9家以上品牌企业进行试点示范和重点培育。

  在鼓励住房租赁消费市场方面

长沙市规定保障公共服务待遇,长期租赁、持居住证(合法就业)且符合条件的承租人,按规定在长沙市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。具有长沙市户籍的适龄儿童(少年)、符合条件的非长沙市户籍人员随迁的适龄儿童(少年),其法定监护人在长沙市无自有产权住房,以法定监护人唯一租赁住房所在地作为居住地且房屋租赁合同经网签备案的,由居住地所在区县(市)教育行政部门统筹安排到义务教育阶段学校就读,具体细则由教育行政主管部门制定实施。

  在扩大租赁住房增量方面

长沙市规定,2018年至2022年,全市每年应建设不少于50万平方米、1万套以上各类租赁住房。根据租赁住房年度建设任务和建设计划有序安排用地供应。市场化租赁住房主要通过挂牌方式供地,商品住房项目可在挂牌方案中要求配建一定比例租赁住房,由开发企业自持产权、自行经营。政府平台企业可利用持有的存量土地开发建设租赁住房,可采取划拨方式供地,由政府确定的国资租赁企业经营。工业企业和国有企业可利用自有土地(工业出让地和国有划拨地)配建一定比例租赁住房。



  “高租低返”让土地流转各方利益再放大



“高租低返”是一种灵活的耕作模式,由农村合作社将土地高价租售给企业,企业将未利用或休耕的土地低价返租给农民用于耕作的行为。河南省淅川县毛堂乡落实“高低返租”,由农民向合作社返租土地耕作,实现了农民利益增收,科学的解决了土地轮作问题,使得乡村的土地价值得到了进一步激活。

  租返自由激活乡村土地价值

土地返租是将租给合作社的土地再次“返租”用于耕作,实现土地利益。土地虽然流转出去,但仍为有种地愿望的农民开辟便捷通道。合作社与农民是“鱼和水”的关系,所以从一开始就尽量反哺当地村民,“高租低返”的灵活耕种模式,完全打消了农民无地可种的顾虑。

毛堂乡党委书记王志斌说,自从推出“租返自由”的耕种模式后,乡村的土地价值得到了进一步激活。合作社长期流转的土地中,有近一半原来是撂荒地,这些土地现在的年亩产收益,都在5000元以上。

  利润按比例分配实现了土地“二次利用”

“反租倒包”,就是种植业主从农户手中把土地流转出来,然后在不影响作物生长的情况下,将未成林的土地再免费返租给合作社。由合作社组织农民进行林下耕种,产生的利润大家按照一定比例进行分配,在土地规模化、集约化经营的同时,实现土地“二次”利用。

  企业、合作社、农户各有所得 利益均沾

2014年底,淅川县旭阳种植专业合作社想带领村民规模种植黑花生,却遇到地块太过分散,不便集中管理的问题。为此,镇里与河南绿源综合农业有限责任企业协商沟通,决定以“反租倒包”的形式将企业流转的、未成林的土地重新集中起来,并统一配套水电等基础设施后交由合作社进行林下耕种,具体的利润分配由双方自行商定。

“去年,大家合作社从绿源企业转租了300亩土地种植黑花生和青菜,绿源企业负责提供种子,所获收益的20%归企业所有。一年下来,产值近100万元,除去企业的20%及农民务工和社员分红支出,合作社仍有不少利润,十分划算。”“这种模式对流转土地的业主来说,同样有利无弊。”范海明表示,绿源企业将未成林的土地返租给合作社,不需要专人进行管理,每年可以节约七八万元的除草、管理等费用,并且还能产生一定的利润。同时,企业要求合作社必须按规定有序耕种,种植的农作物不能对地里的核桃树造成伤害,否则企业有权收回土地。可以说,“反租倒包”模式实现了企业、合作社、农户“三赢”的局面。


?本栏目稿件来源:广东国土资源、中国房地产报、经济日报、新华网、农民日报、新华社

?本栏目稿件整理:简文娟、申云雷   编辑:张婉铧   审核:陈凯


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