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原创 | 浅谈公共服务用地基准地价编制

来源:美高梅手机版登录??????2017/11/13 9:32:10??????点击:

2017年9月22日上午, 我企业承担的广州市2017年国有建设用地使用权基准地价项目成果顺利通过广东省国土资源厅的验收。该成果首次建立了广州市公共服务用地使用权基准地价体系,具有一定创新性,反映了广州市公共服务用地的实际状况,有利于进一步完善广州市的土地有偿使用制度和基准地价成果体系。本文通过对该项目的总结与思考,分享公共服务用地基准地价编制经验。


公共服务用地基准地价作为基本用途编制的必要性

(一)相关文件、会议的要求

2016年12月31日,国土资源部下发了《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号),《意见》中明确提出“市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定出让底价”。2017年4月11日,在佛山市召开的《在全省扩大国有土地有偿使用范围政策落实推进会》中提到“市县国土资源管理部门要按照《意见》要求,结合现有地价管理政策,制订公共服务项目用地基准地价。正在开展基准地价更新或即将开展的地方,要在认真研究论证的基础上,同步制订公共服务项目用地基准地价”。


(二)市场的客观需求

此前,广东省内部分地区虽有制定公共服务用地基准地价相关成果,但都只是通过与商服、住宅、工业三种基本用途进行对比得到的成果,并未对公共服务用地基准地价进行系统性的研究,随着能源、养老、教育、学问、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目用地有偿使用的逐步推广,把公共服务用地基准地价作为基本用途进行编制大势所趋,是土地有偿使用的客观市场需求。


以往做法的不足之处

以往做法虽然在一定程度上满足了土地市场的需要,但是也存在较多不足之处。一是以往做法主要通过与商服、住宅、工业三种基本用途进行对比得到相关的系数,但是并没有根据城市不同区域进行系数的差异化处理,整个城市一种用途只有一个系数,不能客观反映各区域地价的差异;二是以往做法没有对公共服务用地进行土地定级,而是参照商服、住宅或工业用地的级别,不能客观反映该类用地的级别分布规律。


公共服务用地作为基本用途进行编制的优点

公共服务用地基准地价作为基本用途进行编制具有如下优点:一是基本上解决了原来系数单一所造成的评估结果偏差较大的问题,使评估的基准地价成果更具客观性;二是公共服务用地依据《城镇土地分等定级规程》 (GB/T 18507-2014)进行单独定级,不再简单地参照商服、住宅、工业用地的级别,针对性地从影响公共服务用地的因素来划分土地级别,更能体现该类用地本身的客观分布规律。三是新的编制方法为公共服务用地基准地价改革提供了参考,有利于进一步完善土地有偿使用制度和基准地价成果体系


独立编制公共服务用地基准地价需要注意的问题


(一)注意与以往做法的衔接

由于独立编制公共服务用地基准地价一般会比以往做法更精细,无论是在级别划分,还是在价格评估方面都会更加细化,因此在土地定级、价格测算过程中一般会出现与以往做法存在差异的情况,因此应该分析出现这些差异的原因,并做好前后衔接。


(二)注意与其他用途的衔接

通过分析公共服务用地中各类土地的利用特点,做好与其他用途的对比衔接。有些用地利用方式与商务金融用地或住宅用地类似,都采用楼面地价,则可以通过分析这类用地与商服用地或住宅用地的占比关系,判断价格水平的合理性;而有些用地利用方式与工业用地类似,采用地面地价,也可与工业用地基准地价进行对比分析。


公共服务用地基准地价编制的技术创新

本次广州市公共服务用地基准地价的编制,在技术方面做了以下创新:

(一)分类制定技术思路

公共管理与公共服务用地共包括8个二级地类:机关团体用地、资讯出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地。上述8个二级地类之间由于利用方式的不同,其价值与分布规律相差较大,因此通过分析其特点并征询相关专家的意见,将公共服务用地基准地价进行内涵分类,划分为2大类:公共服务用地(类别一)、公共服务用地(类别二),针对两类用地的特点制定不同的技术思路。


(二)两类用地分类定级

对公共服务用地(类别一)和公共服务用地(类别二)进行分类定级,根据两种类别的差异分别建立多因素土地定级体系,选取对该两类用地影响较大的因素作为初步的定级体系因素、因子,然后通过专家打分法确定最终的定级体系及各因素、因子的权重。公共服务用地(类别一)和公共服务用地(类别二)的影响因素除了共同之处外还有一些不同之处,如偏向基础设施类的公共服务用地,产业类型对该类用地的供需具有一定的影响力。因此,在确定因素体系时偏向基础设施类的公共服务用地就需考虑产业类型的影响。


(三)编制二级用途修正系数

对公共服务用地价格进行细化,通过调查研究公共服务用地土地用途二级分类下的地价样点,根据不同土地用途二级用途的具体情况,编制了公共服务用地二级用途修正系数。


(本文编辑 / 广东澳门美高梅4858.com企业 / 梁伟金 )

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