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原创 | 弹性年期工业用地出让地价管理现状与趋势

来源:美高梅手机版登录??????2018/11/6 14:16:21??????点击:

导读:由于产业政策的不同,各地对工业用地弹性年期出让价格管理存在一定差异,而估价行业内也缺乏相关技术规范引导估价师评估该类特殊年限用地价值。随着弹性年期工业用地的供应逐渐增多,二级流转市场逐步形成,从“政策定价”逐步过渡至“市场定价”制度是未来必然的趋势。为稳步过渡,实现制度衔接,笔者从其地价管理的现状与趋势上提出了一些个人观点,希翼能为地价管理部门进一步完善弹性年期工业用地价格管理提供一些浅薄的建议。

随着经济的发展和城市化进程的加快,我国土地资源紧缺与社会经济发展的矛盾日益突出。特别是在用地紧张的大城市,产业转型发展趋势显现,一些落后产业已明显不适应城市的发展需求,但由于原土地出让年期为50年的关系,尚未到期的土地因多种因素难以实现产业升级,造成了土地管理部门与落后产业者的矛盾不断加剧。

为解决这一矛盾,各地土地管理部门积极探索并陆续试行了工业用地弹性年期出让制度,以缓解出让年期与企业生命周期之间不匹配所带来的负面影响。自2013年以来,先后就有上海、济南、成都、苏州、宁波、广州、北京等城市公布实施了工业用地先租赁后出让和弹性年期出让的管理办法,而弹性年期设定也与当地企业生命周期相适应,一般规定为20年或30年。

地价管理模式各有不同

根据整理的政策,各地工业用地先租赁后出让和弹性年期出让政策方向基本一致,但也有区别之处,特别是在出让价格管理方面差异明显。通过对比归纳,各地弹性出让地价确定方法可大致分为三大类型,具体如下:

 

类型

弹性出让地价确定方法

基本公式

代表城市

年期比值修正型

工业用地法定最高出让年限市场评估价格×弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值

工业50年使用权地价×(弹性出让年期÷50

广州、江门、肇庆、梅州、汕尾等

年期系数修正型

工业用地法定最高出让年限市场评估价格×年期修正系数

工业50年使用权地价×年期修正系数

北京、南宁、洛阳、临沂等

固定系数修正型

工业用地法定最高出让年限市场评估价格×固定修正系数

工业50年使用权地价×固定修正系数

宁波余姚、舟山等

根据整理结果,目前各地均是以法定最高出让年限市场评估价格进行修正得出对应弹性年期出让地价,三大类型的主要差异是在修正方式和修正幅度上存在一定的差异。

与直接评估其对应年期地价作为出让底价参考的形式不同,由于弹性年期工业用地价格市场尚未形成且估价难度较大,为稳定市场和防止因人为因素造成的国有资产流失,目前大部分城市均采用参照法定最高出让年限市场评估价格修正的方式进行定价,即“政策定价”。

“政策定价”体现产业政策的导向

从政策实施的效果来看,“政策定价”很好地发挥了市场价格空白期中的“指南针”作用,推动了产业用地差异化供地政策的实施。同时,“政策定价”的具体实施形式也体现了各地政府在产业政策上的导向。

从修正幅度上看,以二十年期的弹性出让地价为例,其中“年期比值修正型”规定为最高出让年限市场评估价格的40%,而“年期系数修正型”按一般估价参数计算,其修正幅度一般在60%70%之间。“固定系数修正型”则无统一的修正系数,根据当地需求确定,以宁波余姚为例则固定修正55%。仅以修正结果分析,以广东地区为代表的“年期比值修正型”修正幅度最大,侧面反映了当前广东地区工业地价较高与企业经营压力大的问题。在最高年限地价不低于取得成本的前提下,在弹性出让政策实施初期,广东地区选择“年期比值修正型”体现了其支撑实体经济发展的决心,也是落实供给侧结构性改革的具体措施。

不同城市选择差异化“政策定价”的成因复杂,鉴于篇幅有限,笔者不逐一分析其原因。但综合来看,其决定因素是一致的,以上不同城市充分考虑了当地的用地供需现状、工业地价水平与工业地价优惠政策等问题的衔接关系而选择差异化的“政策定价”策略。

“市场定价”对估价师提出了更专业的要求

在“市场定价”管理制度尚未建立的初期阶段,实施“政策定价”是弹性年期工业用地市场价格空白期的有效调控手段。但随着该类用地供应逐渐增多,在融资、入股、股权转让等方面的“市场定价”需求也逐渐增加。虽然二级市场价格可参考“政策定价”下的出让地价标准,但由于土地在利用后产生了地价的增益或减损是不同的,原修正系数并不能完全反映不同宗地的特点,故两者在价值内涵上是不对等的,需基于其本身权益进行估价。

但是,“市场定价”对估价师提出了更专业的要求,必须深入分析弹性出让年期与最高年期的权益差异。例如,采用收益法进行估价时,基于预期收益原则、报酬递增递减原则、贡献原则等估价原则,结合目前的市场调查情况,特定年期的地租水平或在中短期租金下的收益增长预期,在当前市场背景下与法定最高使用年期的土地是有明显区别的。另外,在还原率选取上也具有特殊性,根据资金与时间的理论关系,弹性出让年期的还原率与法定最高使用年期的还原率在内涵上存在差异,并应考虑不同宗地所面临的续期难度、折旧核算等不同而造成的风险补偿附值,故估价师应避免按习惯直接使用法定最高使用年限下的还原率。

除了收益法外,其他估价方法的参数也具有特殊性,笔者在此也不逐一分析。鉴于现阶段大部分估价参数难以确定的实际问题,实行“市场定价”需要业内继续探索更为合理的技术路线与依据取值标准。因此,现阶段直接从“政策定价”调整到“市场定价”,在技术上尚未完全成熟,还需多方共同思考、共同进步。

 

如何从“政策定价”稳步过渡“市场定价”

在市场经济的背景下,弹性年期工业地价市场逐步形成后,不同宗地的特殊性也随之出现,从“政策定价”逐步过渡至“市场定价”制度是未来必然的趋势。结合估价难度高、结果差异大的问题,采用“市场定价”制度需要建立严谨的估价程序和完善的监管制度。从地价管理角度看,一方面应鼓励和推动估价行业开展业务研究。另一方面应做好监督引导角色,以确保估价过程的公平公正。因此,笔者针对上述问题提出了以下的建议:

第一、细化“政策定价”的形式,逐步放宽价格限制。借鉴“固定系数修正型”的方式,研究符合当地供需关系和产业政策导向的弹性年期出让地价水平,通过对比确定修正系数作为参考值或下限底线。同时建议采用分区域、分产业的模式,将固定系数值调整为范围系数值,以适应不同地块的特殊性,在估价机构采用直接估价的前期可引导“市场定价”结果更趋合理。

第二、拟补“市场定价”的缺陷,发挥专业机构作用。地价管理部门可联合当地估价协会等专业人员组织开展相关的研讨学习,在充分衔接“政策定价”的基础上发布对弹性年期用地直接估价技术方法和估价参数应用意见,以引导估价机构采用更为合理的估价技术路线评估地价。

第三、完善“市场定价”的依据,制定基准地价标准。在拥有足够的市场流转案例并经市场验证后,地价管理部门可依据不同区域的土地市场发育情况分级别、分区片编制弹性年期出让工业用地的基准地价,并建立与之相匹配的修正体系,为估价机构提供更丰富的估价方法选择。同时也加强了弹性年期出让地价的透明度,有助于该类用地市场的进一步稳定发展。

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