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动态 | 集体土地基准地价试点系列报道三——专家面对面

来源:??????2019/10/18 11:54:04??????点击:

各位读者朋友,大家好!最后一期采访报道,小编将邀请“广东省不动产登记与估价专业人员专家库”的入库专家——美高梅手机版登录总裁罗少峰、总经理谢建春及评估部副总经理庄国华,为大家分享集体农用地及建设用地基准地价成果的编制要点与应用设想。

技术要点篇

为了更好地让大家了解集体农用地及建设用地基准地价的试点经验,小编已提前收集了一些大家关心的技术问题,这些问题将由美高梅手机版登录评估部副总经理庄国HUAWEI大家解惑答疑:

一、土地用途

澳门美高梅4858.com小编:关于土地用途方面,大家比较关心的是集体建设用地基准地价的住宅或宅基地是否应纳入评估,而在试点中是如何考虑该问题的呢?

庄国华:集体经营性建设用地一般是指工业、商服等经营性用途,而宅基地是属于有特定使用限制的农民保障性住房用地,理论上不属于经营性用途。但本次试点做了一些探索,主要结合我省实际情况与宅基地改革试点经验,分别探索了基于内部流转及有偿退出的宅基地价格、基于建设租赁住房的集体住宅用地使用权价格、基于建设村民公寓住房的住宅用地使用权地价。

二、地价内涵

澳门美高梅4858.com小编:关于地价内涵方面,大家都很想知道此次集体土地基准地价试点的地价内涵设定有哪些特殊之处?

庄国华:与国有土地基准地价相比,两者地价内涵既有相同点,也有不同点。土地使用年期方面,集体建设用地与同类用途的国有建设用地设定一致,而集体农用地则所有不同,其使用年期则是以《农村土地承包法》为依据按不同农用地分别设定(广东省国有农用地统一设定为50年);而价格类型方面,本次集体农用地设定也有所不同,除设定承包经营权价格外,也特别增加了出租价格,而下阶段也可探索研究集体农用地分设承包权与经营权的价格。

三、数据调查

澳门美高梅4858.com小编:关于数据调查方面,能否为大家分享下相关的基础数据获取经验与方法呢?

庄国华:精确的数据能有效反映实际的市场水平,而随着集体资产交易的逐步规范,广东省各地已相应建立了公开的农村三资平台,可为成果编制提供丰富的数据来源。但在试点过程中发现仅依靠收集该平台资料并不能完全满足测算要求,因此建议各地开展时可采取“先收集分析,后开展实地访谈”的方法,对平台数据进行补充完善,重点关注样点数据失真、分布不均、流转附加条件复杂等问题。

四、价格测算

澳门美高梅4858.com小编:关于价格测算方面,此次试点采用的估价方法及参数取值有什么需要关注的要点呢?

庄国华:由于目前集体土地利用方式较为单一,因此较为适宜的估价方法是收益还原法,本次试点亦是如此。而收益还原法参数取值的核心问题主要是纯收益及土地还原率的确定,其中集体农用地及建设用地的租金水平与类似利用条件的国有土地基本一致,且需注意分析其客观收益的真实性,同时还应重点关注如农用地的种植补贴、建设用地的相关税费等具体政策差异。另外,方法应用时需重点分析集体土地还原率的风险构成,本次试点在还原率的取值上也作了相关研究,总体认为现阶段集体土地还原率取值应较同等规划条件的国有土地稍高,但还需关注集体土地使用制度改革的推进再深入研究其未来的变化趋势。

应用设想篇

经过两期的系列报道,相信大家都知道集体农用地及建设用地基准地价成果是为未来集体土地使用制度改革服务的,但到底如何服务呢,来听听美高梅手机版登录其他专家的观点吧:

总经理谢建春

1、可为集体土地入市造一把“尺子”

集体土地入市改革的关键在于入市价格信息的公平公开,基准地价作为公示地价体系中最为基础、最为有效的工具之一,可为不同的集体土地市场参与主体提供一把参考的“尺子”。另外,集体土地基准地价可及时反映不同阶段集体土地价值变化和不同区域集体土地价值差异,可为政府在国土空间规划上提供一把特殊的“尺子”。

2、可为宅基地有偿使用搭一把“梯子”

从其他宅基地改革试点的经验来看,目前宅基地有偿使用及退出制度改革确实缺乏了一把“梯子”。在试点地区中,这把“梯子”既有以基础设施建设费为标准,也有以有偿使用费为标准等不同探索。而从试点效果来看,采用专门为宅基地编制的基准地价实施效果最为明显,主要是集体基准地价区域协调性较好且可定期更新,以此搭建的有偿退出价格补偿、有偿选位价格补偿等差别化有偿使用标准和缴费办法具有一定的公信力。

总裁罗少峰:

1、为农村三资交易平台服务

目前,以农村三资平台为基础的交易方式,确实提高了流转双方的信息公开程度。因此,集体土地基准地价成果也可以结合农村三资交易平台加以应用,即可在三资交易平台中加入集体土地基准地价查询模块,通过在线评估等功能,将流转交易过程进一步公开。

2、实现全省地价一张图管理的可能

目前,全省国有建设用地及农用地基准地价成果已建立完成,若集体土地基准地价成果采用同一数据库技术标准编制,可在未来以“三调”数据库为基础,将各县市的国有建设用地、国有农用地、集体建设用地、集体农用地基准地价成果整合为全省的地价一张图管理平台,在此基础上可引入地价动态监测、一级及二级土地市场交易报备等模块,利用数据的信息化手段可实现政府土地资产高效管理。


好了,本次系列报道到此结束,感谢各位的阅读!这次访谈分享的内容仅是本次试点探索过程中的微薄经验,为了更好地完成全省集体土地基准地价编制工作,广东澳门美高梅4858.com希翼能与业内同行继续深入探讨当中的技术难题。


集体农用地及建设用地基准地价评估工作即将全面开展,作为试点工作的先行者,广东澳门美高梅4858.com企业始终践行“专业发展,高质服务”理念,以至精的专业技术为各县市自然资源管理部门提供最优质的服务,以丰富的实践经验为集体农用地及建设用地基准地价评估工作添砖加瓦。

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